Étape 1 : le choix du logement
Il est impératif de bien définir le choix du lieu de vie (commune, région, appartement ou maison, jardin, etc.), et de s’assurer que l’emplacement présentant les infrastructures nécessaires aux démarches quotidiennes : proximité des réseaux de transport (RER, bus, taxis), des écoles, des commerces, et des centres culturels, sportifs ou de loisirs. Le nombre de chambres doit être adapté à la situation familiale et au nombre d’enfants. Avec l’élargissement du télétravail, une chambre supplémentaire peut s’avérer fort utile pour y installer un bureau. Enfin, le budget doit être bien estimé, afin de répondre aux critères de sélection tout en restant dans les limites de la capacité d’investissement de l’acquéreur.
Étape 2 : la préparation du dossier de financement
De nombreuses pièces étant demandées, il est préférable de monter le dossier en amont de l’achat, avec le concours d’un conseiller financier. Il faut prendre en compte le prix de la maison, le coût
d’éventuels travaux ou, dans le cas de copropriété, de gros travaux à venir sur l’immeuble, les frais de notaire (7 à 8 % du prix d’achat pour du logement ancien et 2 à 3 % pour du neuf), et les frais d’agence (5 à 8 %). Généralement, c’est l’acquéreur qui s’acquitte des frais d’agence, car ils sont inclus dans le prix, et des frais de notaire, calculés sur la valeur du bien hors frais d’agence.
L’appel à un courtier peut aider à obtenir un taux d’intérêt compétitif. En outre, certains dispositifs permettent de bénéficier d’aides pour l’accession à la propriété, sous réserve de remplir certaines conditions :
- Le PEL (plan épargne logement) fait office d’apport
- Le prêt à taux zéro concerne les primoaccédants et est accordé sous conditions de ressources
- Le prêt conventionné finance jusqu’à 100 % l’achat d’un bien immobilier.
- Le PAS (prêt d’accession sociale) participe au financement de l’achat d’un bien immobilier pour les familles à revenus modestes.
- L’APL (aide personnalisée au logement) participe au remboursement des échéances du prêt immobilier souscrit, en fonction du type de prêt et des revenus des acquéreurs.
Étape 3 : les visites
Il faut visiter minutieusement le logement, ainsi que ses dépendances. Lors de ces visites, il faut impérativement vérifier l’état des murs. Des traces d’humidité à leur base sont révélatrices de remontées capillaires qui engendreront des problèmes graves de moisissures et fissures, nécessitant des travaux lourds.
Il est fortement conseillé de s’enquérir des projets d’urbanisme en cours et futurs, à savoir les nouvelles constructions, les dessertes prévues, etc.
Il ne faut pas omettre de s’enquérir des frais de fonctionnement : chauffage, taxes foncières, ordures ménagères, taxe d’habitation, etc., et vérifier les prises électriques, les aérations, etc.
Des visites à des jours et des horaires différents permettront de mieux évaluer la luminosité du logement et les éventuelles nuisances sonores.
Il faut s’assurer que l’emplacement du logement est en adéquation avec les déplacements quotidiens : commerces de proximité, écoles, transports en commun, etc.
Il est impératif de consulter attentivement les diagnostics inclus dans le DDT (dossier de diagnostics techniques immobiliers) et tout autre document remis par le vendeur, attestant de la conformité du logement aux normes énergétiques et environnementales en vigueur et informant des risques environnants (séisme, inondation, etc.). Si de gros travaux ont déjà été effectués, le propriétaire doit en fournir l’attestation de dommages-ouvrage.
- Particulier à particulier ou professionnel ? Le choix d’un professionnel permet plus d’efficacité, car il saura sélectionner les offres correspondant aux critères définis par le futur acquéreur. Mais, surtout, les agents immobiliers sont rodés au repérage des anomalies, savent donner une estimation rapide et juste du bien à acquérir, et permettent ainsi de limiter les risques d’une mauvaise opération. Leurs conseils et expertise sont précieux dans un choix aussi important que l’achat d’une maison ou d’un appartement.
Étape 4 : la négociation
Les négociations sont possibles, mais à éviter sur un marché trop tendu, car elles peuvent faire manquer des occasions d’achat. Toutefois, elles peuvent être légitimées dans différents cas. La date de parution de l’annonce est un indicateur : plus elle est ancienne, plus la probabilité que le logement présente des défauts (environnement bruyant, gros travaux de copropriété ou de rénovation en prévision ou charges trop élevées…) est forte. Le prix de vente doit être en concordance avec les autres prix demandés dans le quartier, et correspondre aux prestations offertes par le logement, ou à sa localisation.
- Pour faire une offre d’achat, il est préférable d’être accompagné par un agent immobilier, qui est au fait de la pratique de la négociation.
Étape 5 : le compromis de vente
Lorsque l’acquéreur potentiel fait une offre d’achat, un accord donné par le vendeur par écrit à valeur d’avant-contrat et doit comporter la garantie contre les vices cachés, l’obligation de délivrance du bien, la garantie de conformité, ainsi que la garantie contre l’éviction. Si le vendeur fait une contre-proposition et que l’acquéreur l’accepte également par écrit, la vente est réputée comme conclue, et peut donner lieu à des dommages et intérêts si elle ne se réalise finalement pas.
Par la signature de la promesse de vente, le vendeur s’engage à réserver le bien à un prix et un délai fixé par les deux parties. En contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation au notaire ou à l’agent immobilier d’un montant de 10 % du prix de vente, montant qui sera déduit du prix lors de la signature définitive.
Le compromis de vente doit être accompagné des documents suivants :
- Description précise du bien et son contenu
- Inventaire des équipements laissés dans le logement
- Clauses obligatoires et spécifiques [suspensives…]
- Date de disponibilité du bien
- Diagnostics immobiliers obligatoires
Le compromis de vente peut être signé en présence d’un notaire commun pour les deux parties, toutefois, les frais ne seront pas majorés si chacun décide de garder son propre notaire. Si la signature intervient devant notaire, il s’agit d’un acte authentique. Entre l’acquéreur et le vendeur, ou en présence de l’agent immobilier, c’est un acte sous-seing privé. Ce document est nécessaire pour finaliser la demande de prêt. Lors de la signature, l’acquéreur verse un dépôt de garantie d’un montant de 5 à 10 % du prix de vente au notaire. Depuis 2015, ce versement ne peut être effectué que par virement bancaire. Les chèques, même de banque, ne sont plus acceptés. Cette signature engage l’acquéreur juridiquement : en cas d’annulation par le vendeur, l’indemnité est restituée à l’acquéreur, et des indemnités de dommage et intérêt peuvent être réclamées par ce dernier.
En cas de retrait de l’acquéreur ou d’option non levée dans les délais impartis, l’indemnité reste acquise au vendeur, sauf en cas de clause suspensive (non-obtention de prêt ou invalidation des documents d’urbanisme).
Étape 6 : la signature
La signature de l’acte authentique devant notaire intervient dans un délai moyen de trois mois après la signature du compromis de vente, et lorsque toutes les conditions sont réunies : accord sur le prix de vente, totalité des documents obligatoires fournis et consultés, et financement accordé. Le notaire finalise alors la vente : il rédige l’acte définitif de vente, accuse réception du solde du paiement, et vérifie la validité du contrat pour les deux parties et la conformité des documents annexés. À compter de la signature, l’acquéreur devient propriétaire du bien et le vendeur ne peut plus occuper les lieux. Le notaire peut alors procéder à l’enregistrement de la vente. Chaque partie repart avec une copie authentique de l’acte.
Acquéreur, pourquoi se faire assister par un agent immobilier ?
Un professionnel de l’immobilier offre des prestations de qualité et fait gagner, par des réponses pertinentes aux critères de sélection, un temps précieux à l’acquéreur. Premier partenaire des acheteurs, leurs agences offrent une lisibilité ciblée aux annonces d’offres de vente.
Sa maîtrise des nombreuses démarches incontournables du parcours d’acquisition d’un logement en fait un partenaire précieux. Ses conseils et son expertise lui permettent d’accompagner, de simplifie et sécuriser chaque étape, de l’annonce à la visite, du conseil à la négociation, de la constitution des dossiers à l’élaboration des documents juridiques.
Dès le début de la prospection, il apporte une garantie de conformité aux normes en vigueur du bien immobilier, sait en donner une estimation précise et adaptée, et permet de mener des négociations efficaces. Ces critères justifient pleinement de s’orienter vers un agent immobilier.
