Encore peu connu des propriétaires, le Bail Réel Solidaire (BRS) existe pourtant en France depuis 2016. Ce contrat permet aux personnes dont le revenu est modeste, d’acquérir par l’achat une résidence principale.
→ Le Bail Réel Solidaire (BRS) peut concerner un logement neuf ou ancien.
Le bail réel solidaire, une alternative pour l’achat d’un bien immobilier
Inspiré du modèle des Community Land Trust (organisme foncier solidaire) anglo-saxons, le contrat vise à procurer une alternative à la propriété privée du sol et à réguler l’inflation des prix de l’immobilier. Pour cela, une dissociation est faite entre :
- le foncier, propriété de l’OFS,
et
- le bâti, détenu par le ménage.
Une alternative pour un prix d’achat moins élevé
Pour avoir lieu, un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) achète un terrain sur lequel il fait construire un bien immobilier, par exemple, une résidence.
Les appartements sont ensuite mis en vente sous le régime du Bail Réel Solidaire (BRS), en d’autres termes, le preneur achète les droits réels attachés au bâti. Ce dernier doit également s’acquitter chaque mois du paiement d’une redevance versée à l’OFS qui correspond au droit d’occupation du terrain et aux frais de gestion du propriétaire du terrain. L’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) reste pour sa part propriétaire du foncier.
L’accord de Bail Réel Solidaire (BRS) est conclu pour une durée de 99 ans et ne peut pas être résilié par l’OFS.
Le BRS facilite l’accès à l’achat
En achetant un bien immobilier par le biais d’un BRS, l’acheteur peut réaliser 20 à 40% d’économies. En effet, l’économie est réalisée par l’accès unique au bâti. La taxe foncière n’étant plus au nom du propriétaire, ce dernier doit néanmoins verser une somme mensuelle à l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) ; la commune peut décider d’un abattement de 30 à 100 % de la taxe foncière sur la propriété bâtie. Par ailleurs, le propriétaire du bâti bénéficie d’une TVA à 5,5% au lieu de 20 % pour un achat immobilier classique.
Les conditions d’accès au BRS
Pour pouvoir bénéficier du contrat Bail Réel Solidaire (BRS), le preneur doit remplir plusieurs conditions comme :
- Posséder des ressources jusqu’à un certain plafond selon la composition du ménage et la zone où se situe le bien. Par exemple, en 2022, une personne seule doit gagner un maximum de 32 400 euros par an pour prétendre au Bail Réel Solidaire (BRS) en région parisienne. Une grille de référence est ajustée chaque année.
- Le bien immobilier doit être occupé à titre de résidence principale.
Un bail renouvelé à chaque vente
Le bail conclu étant d’une durée de 99 ans, le dispositif prévoit récemment de renouveler les droits réels attachés au bâti à chaque cession du bien. Si le bien est vendu, le décompte de 99 années repart de zéro et le nouvel acquéreur doit remplir les conditions de ressources pour pouvoir l’acheter.
Cela permet de contrebalancer un éventuel effet de baisse de la valeur du bien à l’approche de l’échéance de fin de bail.
Que devient un bien acquis en Bail Réel Solidaire (BRS) ?
En cas de revente de votre Bail Réel Solidaire, il est important de respecter les conditions du dispositif soit :
- un plafond de revente prédéterminé,
- des acheteurs correspondants aux plafonds de ressources définis.
En cas de succession, si les ayants droit remplissent à leur tour les conditions d’accession au BRS, il est possible de transmettre le bien et de renouveler le décompte de 99 ans. Pour ce qui concerne les cas d’inéligibilités voici les différentes possibilités :
- Si les ayants droit ne remplissent pas les conditions requises, ils disposent d’un délai de douze mois à compter du décès pour revendre le Bail Réel Solidaire (BRS) à un preneur éligible au dispositif.
- Si aucune vente n’est conclue dans ce délai, les ayants droit sont indemnisés par l’Organisme de Foncier Solidaire (OFS) de la valeur des droits réels immobiliers, dans les conditions prévues par le bail.
Selon l’exception prévue par l’article L. 255-14 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), le conjoint ou partenaire de PACS survivant n’est pas soumis à ces conditions d’éligibilité pour pouvoir demeurer dans le logement.
