Vous souhaitez mettre votre appartement ou votre maison en location. Or, vous craignez de tomber sur un « mauvais payeur », ou sur une personne qui pourrait dégrader votre bien. En outre, la rupture anticipée d’un bail est très longue et complexe. Donc, avant de donner vos clés à votre futur locataire, il est impératif d’appuyer votre sélection sur les critères qui vous mettront à l’abri de toutes mésaventures.
Un bail adapté et sans (mauvaise) surprise !
Il existe différents types de baux, chacun étant adapté à des situations spécifiques :
- Le bail de location vide se signe pour 3 ans avec reconduction tacite, et un préavis de 3 mois, ramené à 1 mois en cas de motif professionnel ou de logement dans une zone tendue, est nécessaire pour le rompre. Lors de son entrée dans les locaux, le locataire verse un dépôt de garantie équivalent à 1 mois de loyer non chargé. Si la rupture du bail est à l’initiative du propriétaire, le locataire doit en être informé par préavis au moins 6 mois avant la date de fin de bail.
- Le bail de location meublée de 9 mois ou 1 an ne se reconduit pas de façon tacite, et un préavis de 1 mois est nécessaire pour le rompre. Lors de son entrée dans les locaux, le locataire verse un dépôt de garantie équivalent à 2 mois de loyer non chargé. Si la rupture du bail est à l’initiative du propriétaire, le locataire doit en être informé par préavis et motif légitime 3 mois avant la date de rupture.
- Le bail de mobilité ne peut excéder une durée de 10 mois. Sans reconduction tacite, il est destiné aux personnes en mobilité professionnelle ou aux stagiaires. Aucun dépôt de garantie n’est requis à l’entrée dans les locaux. Le propriétaire peut être protégé contre les impayés et les dégradations en bénéficiant de la garantie Visale (Action Logement).
- Le bail de location meublée saisonnière n’est utilisé que dans le cadre des vacances.
Des justificatifs, garants de votre tranquillité !
La location d’un logement est aussi un contrat de confiance. Il est donc légitime de vous assurer que la personne en face de vous ne triche ni sur son identité, ni sur son lieu actuel de résidence, ni sur ses revenus. Ainsi, il est recommandé de demander au futur locataire de constituer un dossier de location comprenant un certain nombre de justificatifs.
- Pour attester de son identité, le candidat à la location devra fournir un justificatif d’identité et un justificatif de son domicile actuel.
- Pour attester de sa solvabilité, le futur locataire doit produire ses trois derniers bulletins de salaire, une attestation de son employeur, ainsi que son dernier avis d’imposition, ou les deux derniers bilans pour les travailleurs indépendants et, le cas échéant, la désignation d’un garant, en caution simple ou solidaire, justifiant de revenus suffisants pour pallier les défauts de paiement qui pourraient survenir. Pour limiter ce risque, il est préférable que les revenus du futur locataire soient trois fois supérieurs au montant du loyer demandé, afin de rentrer dans la fourchette des 33 % d’endettement tolérée.
- Pour attester de sa fiabilité, le candidat à la location devra renseigner les coordonnées de son ancien propriétaire. Ce dernier pourra justifier de son sérieux en tant que locataire, et dans le paiement de ses loyers, et dans le respect du bien loué. En effet, pour un bien acheté dans un but d’investissement locatif, les loyers compensent les mensualités de crédit, et tout défaut de paiement peut avoir de graves conséquences sur le remboursement du crédit souscrit par le propriétaire. De plus, les locataires entrant dans un logement prennent possession d’un lieu en bon état, parfois meublé, et même s’ils s’acquittent d’un dépôt de garantie, celui-ci ne couvrira pas forcément tous les dégâts que peut provoquer un locataire négligent ou mal intentionné, sans parler du préjudice moral et du temps perdu à refaire des travaux de rénovation.
Dialoguer avec le candidat à la location, afin de mieux le connaître
Une rencontre physique avec votre futur locataire va vous permettre de le jauger sur d’autres aspects : sa ponctualité, sa sociabilité, son élocution et sa mise sont autant d’éléments révélateurs du sérieux et de la fiabilité d’une personnalité. Une rencontre est aussi l’occasion d’échanger sur la situation personnelle du candidat à la location, et ainsi d’anticiper le devenir du contrat de location : un jeune employé en CDD sera probablement amené à déménager pour des raisons professionnelles, et ne restera pas dans votre logement sur du long terme.
Attention, toutefois, à ne pas outrepasser certains droits sous couvert de sécurisation. Tout refus pouvant être attribué à une discrimination, qu’elle soit raciale, sexuelle, etc., peut vous exposer à une peine de prison assortie d’une lourde amende.
L’appel à un professionnel de l’immobilier permet de simplifier et sécuriser les démarches : le propriétaire est assuré qu’en choisissant de confier son bien à un garant institutionnel ou en gestion locative à un agent immobilier, son annonce de location sera diffusée efficacement. Il n’aura pas à se soucier des visites, de l’état des lieux, de la rédaction règlementaire du bail, et aura l’assurance que le locataire sélectionné répondra aux critères de solvabilité et de fiabilité requis.
De plus, un professionnel peut proposer des solutions d’assurances couvrant les loyers impayés (GLI), les dégradations, les frais de procédure liés à toutes malversations de la part des locataires, ainsi que les départs prématurés engendrant un manque à gagner pour les propriétaires.
