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Des nouvelles règles concernant les prêts immobiliers : comment y échapper

Alors que les crédits sont de plus en plus difficiles d’accès, tous les regards sont tournés vers les banques qui imposent un seuil d’usure restrictif, mais pas seulement ! L’accès au prêt est également limité par les normes du Haut Conseil de stabilité financière : en France, la loi exige un crédit emprunté sur une durée maximale de 25 ans, et un taux d’endettement de 35% maximum.

Les dossiers qui dérogent à la règle

Ces normes inscrites depuis janvier 2022 peuvent difficilement être transgressées. Le pourcentage de dossiers pouvant passer outre s’élève à 13,7 %, autrement dit, dérogeant à l’une des règles du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) parmi les 75 milliards d’euros de nouveaux prêts immobiliers signés mi-2022.

La durée de remboursement dépasse 25 ans et le taux d’endettement dépasse les 35% des revenus.

Ceci n’étant pas une faille, le HCSF permet aux banques de déroger à la règle en ce qui concerne une poignée de dossiers : sont autorisés, un maximum de 20 % pour les nouveaux crédits.

Le HCSF, conseil réunissant entre autres le Gouverneur de la Banque de France, et, présidé par le locataire de Bercy Bruno Le Maire, dresse un premier bilan de l’entrée en vigueur de ses règles contraignantes pour le crédit immobilier. Par ailleurs, cette simple recommandation est devenue une norme juridique en janvier 2022.

Globalement, les banques respectent les règles édictées à une nuance près. Mais, voici les conditions permettant de passer les 20 % dérogatoires :

  • 30% de ces dossiers sont réservés aux emprunteurs qui achètent pour la première fois.
  • 20% de ces dossiers peuvent financer l’achat de logement autre qu’une résidence principale (logement à louer, résidence secondaire, etc.).

Et, de loin, la priorité est mise sur les ménages modestes qui ont besoin de dépasser les 35% d’endettement ou les 25 ans de remboursement pour acheter leur première résidence principale.

Nouveaux propriétaires : déroger à ces règles

Par ailleurs, certaines banques ont dépassé l’une de ces règles pour financer de l’investissement locatif alors que ce n’est pas la priorité, ou du moins que cela ne doit se faire qu’à la marge. En raison de cela, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) compte veiller à ce que ces dossiers qui dérogent à la règle profitent avant tout aux résidences principales et aux nouveaux propriétaires.

Aucun assouplissement en vue

Dans un marché du crédit immobilier usé par la hausse des prix des logements et par la faiblesse du taux d’usure, le Haut Conseil de stabilité financière aurait pu assouplir les droits d’accès. Hors ce n’est pas un projet en vue. Du côté de Bercy et de la Banque de France, les règles relatives tendent à s’inscrire dans la durée pour un côté sécuritaire, notamment en raison du taux d’endettement des ménages.

Cela dit, les 20 % concernant les dossiers dérogatoires offre une marge de souplesse permettant de s’adapter aux besoins des habitants.

Un taux d’usure plus accessible

Cependant, les taux de l’usure vont comptent bien augmenter au 1ᵉʳ octobre 2022, ce qui permettra à des dossiers bloqués de bénéficier d’une nouvelle chance. À ce propos, des négociations sont actuellement en pleine discussion, étudiant les possibilités d’assouplissement de la règle du taux de l’usure. Une réévaluation assurera sans doute à de nouveaux propriétaires de profiter d’un crédit immobilier plus facilement.