Étape 1 : la préparation du logement
L’appartement doit être clair et dégagé pour permettre au futur acquéreur de bien percevoir les surfaces et les volumes, et de s’y projeter. Il est donc essentiel de réparer les petites anomalies (prises à revisser, douilles à changer, etc.) et de bien nettoyer le logement.
Étape 2 : le dossier de vente
Lors de la signature du compromis de vente, il est obligatoire de fournir les documents relatifs aux diagnostics techniques et à la copropriété. Tout document manquant fait que le délai de rétractation de 10 jours ne peut être purgé, et présente donc un risque que l’acheteur finisse par renoncer à son achat.
Le DDT [dossier de diagnostics techniques immobiliers] comprend :
- Attestation de superficie [loi Carrez]
- DPE [diagnostic de performance énergétique] : une fois établi, ce diagnostic a une validité de 10 ans
- État des installations électriques et de gaz si elles datent de plus de 15 ans : une fois établi, ce diagnostic a une validité de 1 an
- Plomb [CREP] et amiante : une fois établi, ce diagnostic a une validité permanente
- État parasitaire : une fois établi, ce diagnostic a une validité 3 mois
- Mérule
- État des risques naturels et technologiques [ERNMT] : une fois établi, ce diagnostic a une validité de 6 mois
- En cas d’assainissement non collectif, certificat établi à l’issue du contrôle de l’installation
- Garantie contre les vices cachés
- État hypothécaire
- Levée du droit de préemption [droit pour la commune d’être prioritaire sur l’acquisition du logement]
Pour les biens en copropriété, le DDT doit aussi comprendre :
- Règlement de copropriété
- État descriptif de division, ainsi que les actes les modifiant, s’il y a lieu
- Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, en conformité avec la loi Alur [accès au logement et un urbanisme rénové]
- Carnet d’entretien de l’immeuble
- Situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur
Montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables ainsi que les charges courantes du budget prévisionnel.
Étape 3 : déterminer la valeur du bien
Plusieurs critères doivent être pris en compte, les principaux étant la superficie, l’ancienneté, l’emplacement et l’accessibilité. Il est recommandé de s’appuyer sur les prix affichés dans le proche voisinage. Une fourchette entre deux estimations, établies par des organismes différents, permet de définir un prix de vente au plus près de la valeur du logement. Surévaluer son bien le rendra moins attractif et freinera la vente. Or, pendant ce temps, les charges [taxes, assurances, frais de copropriété…] courent toujours.
- Les professionnels du secteur savent estimer rapidement le potentiel d’un bien immobilier.
Étape 4 : la mise en vente
L’annonce de mise en vente doit être attractive et comporter les premières descriptions, intérieure [superficie, nombre de pièces] et extérieure [terrasse, jardin, piscine]. Les photographies doivent être nettes, bien cadrées et lumineuses. Pour ce faire, il faut privilégier la lumière naturelle en prenant les clichés aux heures les plus ensoleillées.
- S’adresser aux agences immobilières locales permet d’assurer une diffusion efficace et ciblée de l’annonce, car les agences locales sont les premières consultées par les personnes désirant s’installer dans un secteur. En outre, que ce soit pour la rédaction de l’annonce et la mise en avant des points forts du logement, ou pour les prises de vue, l’agent immobilier a le verbe et l’œil exercés pour présenter le bien sous son plus bel angle.
Étape 5 : les visites
La franchise est de mise, et il s’agit de mettre en avant les atouts [espace facilement aménageable, accessibilité, jardin ou terrasse sans vis-à-vis, chambre parentale, dressing, etc.], sans, toutefois, masquer les défauts, car cela aurait comme conséquence de perdre la confiance de l’acquéreur, voire de casser la vente. En outre, tout vice caché peut entraîner des poursuites.
Présenter des devis donnant à l’acquéreur une juste estimation des frais qu’il aura à engager après l’achat le rassurera, lui permettra d’adapter sa demande de crédit, et sera une base claire pour les négociations.
Il peut s’avérer utile de préparer un court questionnaire pour s’assurer de la réelle motivation des visiteurs [raison du déménagement, démarches entreprises auprès des banques, etc.].
- La connaissance de l’état du marché immobilier, la qualité de l’annonce et la disponibilité requise pour les visites sont autant de critères justifiant de s’orienter vers un agent immobilier.
Étape 6 : le compromis de vente
Lorsque l’acquéreur potentiel fait une offre d’achat, un accord donné par le vendeur par écrit à valeur d’avant-contrat et doit comporter la garantie contre les vices cachés, l’obligation de délivrance du bien, la garantie de conformité, ainsi que la garantie contre l’éviction. Si le vendeur fait une contre-proposition et que l’acquéreur l’accepte également par écrit, la vente est réputée comme conclue, et peut donner lieu à des dommages et intérêts si elle ne se réalise finalement pas.
Par la signature de la promesse de vente, le vendeur s’engage à réserver le bien à un prix et un délai fixé par les deux parties. En contrepartie, l’acheteur verse une indemnité d’immobilisation au notaire ou à l’agent immobilier d’un montant de 10 % du prix de vente, montant qui sera déduit du prix lors de la signature définitive.
Le compromis de vente doit être accompagné des documents suivants :
- Description précise du bien et son contenu
- Inventaire des équipements laissés dans le logement
- Clauses obligatoires et spécifiques [suspensives…]
- Date de disponibilité du bien
- Diagnostics immobiliers obligatoires
Le compromis de vente peut être signé en présence d’un notaire commun pour les deux parties, toutefois, les frais ne seront pas majorés si chacun décide de garder son propre notaire. Si la signature intervient devant notaire, il s’agit d’un acte authentique. Entre l’acquéreur et le vendeur, ou en présence de l’agent immobilier, c’est un acte sous-seing privé. Ce document est nécessaire pour finaliser la demande de prêt. Lors de la signature, l’acquéreur verse un dépôt de garantie d’un montant de 5 à 10 % du prix de vente au notaire. Depuis 2015, ce versement ne peut être effectué que par virement bancaire. Les chèques, même de banque, ne sont plus acceptés. Cette signature engage l’acquéreur juridiquement : en cas d’annulation par le vendeur, l’indemnité est restituée à l’acquéreur, et des indemnités de dommage et intérêt peuvent être réclamées par ce dernier.
En cas de retrait de l’acquéreur ou d’option non levée dans les délais impartis, l’indemnité reste acquise au vendeur, sauf en cas de clause suspensive (non-obtention de prêt ou invalidation des documents d’urbanisme).
Étape 7 : la signature
La signature de l’acte authentique devant notaire intervient dans un délai moyen de trois mois après la signature du compromis de vente. Le notaire finalise alors la vente : il rédige l’acte définitif de vente, accuse réception du solde du paiement, et vérifie la validité du contrat pour les deux parties et la conformité des documents annexés. À compter de la signature, l’acquéreur devient propriétaire du bien et le vendeur ne peut plus occuper les lieux. Le notaire peut alors procéder à l’enregistrement de la vente. Chaque partie repart avec une copie authentique de l’acte.
Vendeur, pourquoi se faire assister par un agent immobilier ?
Un professionnel de l’immobilier offre des prestations de qualité et fait gagner, par des réponses pertinentes aux critères de sélection, un temps précieux aux propriétaires. Premier partenaire des vendeurs, leurs agences offrent une lisibilité ciblée aux annonces d’offres de vente.
Sa maîtrise des nombreuses démarches incontournables du parcours de vente d’un logement en fait un partenaire précieux. Ses conseils et son expertise lui permettent d’accompagner, de simplifie et sécuriser chaque étape, de l’annonce à la visite, du conseil à la négociation, de la constitution des dossiers à l’élaboration des documents juridiques.
Dès le début de la prospection, il apporte une garantie de conformité aux normes en vigueur du bien immobilier, sait en donner une estimation précise et adaptée, et permet de mener des négociations efficaces. Ces critères justifient pleinement de s’orienter vers un agent immobilier.
