Vous avez un appartement ou une maison que vous souhaitez louer pour la première fois, ou relouer, après le départ du précédent locataire. Vous souhaitez, au préalable, apporter quelques améliorations à ce logement, afin de pouvoir en revaloriser le loyer. Attention, si celui-ci se trouve dans une zone tendue, c’est-à-dire où la demande est supérieure à l’offre, y compris lors de la relocation, cette revalorisation tombe sous la loi Elan qui, depuis 2018, plafonne les loyers dans les 28 communes concernées. Dans les autres secteurs, le montant du loyer est libre.
Les critères pour fixer le montant d’un loyer
Le montant du loyer du logement que vous allez mettre, ou remettre, en location, est donc fonction de sa situation ou non en zone tendue, et de plusieurs autres critères :
Le premier est la surface habitable et le nombre de pièces, car le loyer se fixe sur la base du prix au mètre carré. Par exemple, à Marseille, le prix moyen du mètre carré pour la location d’un appartement non meublé est de 14 euros, et de 16 euros pour un logement meublé. À Nice, le mètre carré d’un logement nu sera fixé à 19 euros, et à un peu plus de 21 euros pour un meublé, tandis qu’à Versailles, le prix moyen au mètre carré est de 27 euros. Il faut toutefois tenir compte du fait que plus la superficie et le nombre de pièces augmentent, plus ce prix de référence baisse : si, à Marseille, un appartement de 2 pièces se loue sur la base de 14 euros le mètre carré, un logement de 3 pièces se louera sur la base légèrement inférieure à 12 euros le mètre carré.
Si votre logement est situé en dehors de la zone tendue, vous pourrez augmenter cette base en fonction d’autres caractéristiques valorisant votre logement : planchers, luminosité, exposition au soleil, pièces d’eau, chauffage, prestations, meublé, ascenseur, etc. Les annexes telles que garage ou place de parking, jardin, piscine, terrasse, local à vélo, etc., qui agrandissent la surface habitable et donnent de la valeur ajoutée, vont forcément se répercuter sur le loyer demandé.
L’emplacement de l’appartement ou de la maison a aussi une incidence sur le loyer : plus le logement se situe à proximité d’un centre urbain et bénéficie de nombreuses infrastructures de transports, de commerces et de services de proximité, plus la demande sera importante, et plus le loyer pourra être majoré.
Comment fixer un loyer pour un appartement ou une maison en zone tendue ?
La zone tendue, c’est-à-dire les territoires sur lesquels les conditions d’accès au logement sont difficiles, du fait d’une demande supérieure à l’offre, regroupe 1 149 communes, situées dans 28 agglomérations : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch, Arcachon, Lille, Lyon, Marseille–Aix-en-Provence, Meaux, Menton, Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse. La liste de ces communes est aisément consultable en ligne.
Les loyers des logements faisant l’objet d’une première mise en location ou n’ayant fait l’objet d’aucun bail depuis plus de 18 mois ne sont pas soumis à ce plafonnement. Lors d’une remise en location d’un logement situé dans une de ces communes, le loyer est dit « encadré à la relocation », c’est-à-dire que le bailleur doit respecter le plafond en vigueur des loyers et ne peut augmenter le loyer d’un locataire à l’autre, pour les baux vides, meublés et mobilité. Toutefois, certaines exceptions atténuent cette mesure :
- Si au cours des 12 mois précédents, le loyer n’a connu aucune indexation, celui appliqué au locataire entrant peut être majoré de la valeur de l’Indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE.
- Un décret annuel permet de déplafonner les loyers dans les cas où de gros travaux d’amélioration, liés notamment à la performance énergétique, et classant le logement concerné dans une fourchette énergétique de A à E attestée par le Diagnostic de performance énergétique (DPE), ont été exécutés. Ce décret répond à une volonté de lutte contre le changement climatique. Ce déplafonnement est également appliqué lors de travaux de mise en conformité (cuisine équipée, double vitrage, etc.) dont le montant est au moins égal à 6 mois de loyer sur l’année précédente. Dans ce cas, la revalorisation du loyer ne pourra toutefois pas excéder 15 % de ce montant. Si le montant des travaux est au moins égal aux 12 derniers mois de loyer, la revalorisation est libre.
- Pendant 5 ans, à titre expérimental, certaines villes qui, à l’instar de Paris, connaissent de grands écarts entre les loyers du parc social et ceux du parc privé peuvent plafonner les loyers sur la base de celui du locataire précédent et d’un loyer de référence majoré. Ces loyers de référence sont réactualisés chaque année, et sont consultables en ligne.
- Une autre exception peut s’appliquer dans le cas de loyers sous-évalués en comparaison de ceux appliqués dans le même secteur et pour des logements aux caractéristiques identiques, qui servent alors de loyers de référence. Dans ce cas, la revalorisation ne pourra toutefois pas excéder la moitié de l’écart entre le loyer actuel et ceux de référence.
Quelles sont les sanctions en cas de non-respect de la loi Elan ?
Lorsque le plafonnement n’est pas respecté, le locataire peut se retourner contre le bailleur, et exiger que son loyer soit rabaissé au montant règlementaire et que les sommes versées au-delà du loyer légal lui soient remboursées. Cette démarche peut être menée à l’amiable, mais, en cas de désaccord, peut aboutir à une procédure en justice.
