Vous souhaitez vendre votre logement dans les Yvelines, parce qu’il est désormais trop petit (votre famille s’agrandit), ou au contraire trop grand (les enfants sont partis), ou vous souhaitez vous installer ailleurs, par changement professionnel ou par choix. Quelle qu’en soit la raison, vendre son bien immobilier implique un déménagement et une installation dans un autre lieu. Il est donc préférable que la transaction se fasse le plus rapidement possible, afin de ne pas se retrouver avec deux logements à entretenir, et obtenir rapidement les fonds de la vente pour pouvoir réinvestir dans sa nouvelle demeure.
La configuration de la maison ou de l’appartement à vendre, ainsi que son emplacement, sont des critères qui vont influencer, positivement ou négativement, les futurs acquéreurs, mais même si votre logement ne présente pas tous les atouts majoritairement plébiscités (terrasse ou balcon, luminosité, places de parking, proximité des transports, commerces et services), il est possible de vendre rapidement et à un prix correct. Pour cela, cinq étapes sont indispensables :
Étape 1 : préparer le logement
Pour bien vendre un logement, il est primordial de permettre à l’acheteur potentiel de s’y projeter. Un appartement clair et dégagé lui permettra de bien percevoir les surfaces et les volumes. La décoration intérieure doit être dépersonnalisée, afin que les futurs occupants puissent s’approprier les lieux de vie, des chambres au salon, en passant par la cuisine ou la salle de bains.
Il est inutile d’entreprendre de gros travaux de réaménagement qui nécessiteraient trop de temps et d’argent, mais il est essentiel de réparer toutes les petites anomalies : éviter les douilles qui pendent au plafond, les prises murales dévissées, recoller les angles des tapisseries s’ils sont décollés, etc. Si la peinture murale est salie, il suffira de repasser une couche pour redonner de la fraîcheur au logement. Tous ces points amélioreront considérablement l’apparence du logement, rapidement et à peu de frais. L’autre point très important est le soin apporté au nettoyage du logement : un intérieur sale se révèlera rédhibitoire pour un grand nombre d’acheteurs potentiels.
Étape 2 : déterminer la valeur du bien
Pour déterminer la valeur du logement que vous souhaitez vendre, plusieurs critères doivent être pris en compte, les principaux étant la superficie, l’ancienneté, l’emplacement et l’accessibilité.
Le premier point de référence sur lequel s’appuyer est la fourchette des prix affichés dans le proche voisinage. Un site mis en place sur Internet par le gouvernement vous permet d’accéder à ces informations très aisément. Deux estimations établies par des agences différentes permettront aussi de définir un prix de vente au plus près de la valeur du logement, et d’éviter de surévaluer son bien, ce qui aurait pour conséquence de le rendre moins attractif et de freiner la vente. Or, tant que le logement n’est pas vendu, les charges [taxes, assurances, frais de copropriété…] courent toujours.
Signer de multiples mandats de vente n’est pas forcément la meilleure solution, même si cela assure une lisibilité accrue de votre annonce. Au contraire, un mandat exclusif signé avec un agent immobilier est un gage d’efficacité, car il n’aura qu’un délai de trois mois pour trouver un acquéreur. Étant l’unique mandataire, le professionnel priorisera votre bien sur ses canaux de diffusion et sera plus enclin à y consacrer toute son énergie.
Se faire assister par un professionnel du secteur facilitera cette démarche, car il saura estimer rapidement le potentiel de votre bien immobilier. Victoria Immobilier vous propose une estimation gratuite de votre logement !
Étape 3 : valoriser le logement
Pour mettre en vente son logement, il est nécessaire de rédiger une annonce de mise en vente qui sera diffusée sur différents canaux, de particulier à particulier ou en agence. Cette annonce doit être attractive, et comporter les principales descriptions : superficie, nombre de pièces, terrasse, jardin, piscine, s’il y a lieu.
Les photographies sont très importantes dans l’accroche : elles doivent être nettes, bien cadrées et lumineuses, pour attirer le regard et, donc, retenir l’attention sur votre annonce. L’idéal est de privilégier la lumière naturelle en prenant les clichés aux heures les plus ensoleillées.
Que ce soit pour la rédaction de l’annonce ou les prises de vues l’agent immobilier a le verbe et l’œil exercés pour présenter le bien sous son plus bel angle. En outre, faire appel à un agent immobilier local permet d’assurer une diffusion efficace et ciblée de l’annonce, car les agences locales sont les premières consultées par les personnes désirant s’installer dans un secteur.
Étape 4 : constituer le dossier de vente
Lors de la signature du compromis de vente, il est obligatoire de fournir les documents relatifs aux diagnostics techniques et à la copropriété. Tout document manquant fait que le délai de rétractation de 10 jours ne peut être purgé, et présente donc un risque que l’acheteur finisse par renoncer à son achat. Il est donc nécessaire d’anticiper la constitution du dossier de vente en prenant les rendez-vous nécessaires aux expertises du bien immobilier. Ce dossier de diagnostics techniques immobiliers (DTT) doit inclure :
- Attestation de superficie [loi Carrez]
- DPE [diagnostic de performance énergétique] : une fois établi, ce diagnostic a une validité de 10 ans
- État des installations électriques et de gaz si elles datent de plus de 15 ans : une fois établi, ce diagnostic a une validité de 1 an
- Plomb [CREP] et amiante : une fois établi, ce diagnostic a une validité permanente
- État parasitaire : une fois établi, ce diagnostic a une validité 3 mois
- Mérule
- État des risques naturels et technologiques [ERNMT] : une fois établi, ce diagnostic a une validité de 6 mois
- En cas d’assainissement non collectif, certificat établi à l’issue du contrôle de l’installation
- Garantie contre les vices cachés
- État hypothécaire
- Levée du droit de préemption [droit pour la commune d’être prioritaire sur l’acquisition du logement]
Pour les biens en copropriété, il doit aussi comprendre :
- Règlement de copropriété
- État descriptif de division, ainsi que les actes les modifiant, s’il y a lieu
- Procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, en conformité avec la loi Alur [accès au logement et un urbanisme rénové]
- Carnet d’entretien de l’immeuble
- Situation financière de la copropriété et du copropriétaire vendeur
- Montant des charges payées par le vendeur au titre des 2 derniers exercices comptables ainsi que les charges courantes du budget prévisionnel.
Étape 5 : les visites
S’il s’agit de bien mettre en avant les atouts du logement (espace facilement aménageable, accessibilité, jardin ou terrasse sans vis-à-vis, chambre parentale, dressing, etc.), la franchise est toutefois de mise, et il est absolument déconseillé de masquer les défauts, car cela aurait comme conséquence de perdre la confiance de l’acquéreur, voire de casser la vente. En outre, tout vice caché peut entraîner des poursuites. Si des travaux sont nécessaires, il est conseillé de faire établir des devis et de les présenter à l’acquéreur, afin qu’il puisse avoir une juste estimation des frais qu’il aura à engager après l’achat. Cette démarche le rassurera, lui permettra d’adapter sa demande de crédit, et sera une base claire pour les négociations.
Enfin, pour éviter de perdre du temps avec des visiteurs uniquement motivés par la curiosité, il peut s’avérer utile, pour s’assurer de leur réelle motivation, de demander les raisons de leur déménagement et l’état de leurs démarches auprès des banques.
La connaissance de l’état du marché immobilier, la qualité de l’annonce et la disponibilité requise pour les visites sont autant de critères justifiant de s’orienter vers un agent immobilier.
Pourquoi se faire assister par un agent immobilier ?
Un professionnel de l’immobilier offre des prestations de qualité et fait gagner, par des réponses pertinentes aux critères de sélection, un temps précieux au propriétaire. Premier partenaire des vendeurs et des acheteurs, leurs agences offrent une lisibilité ciblée aux annonces, tant d’offres que de demandes. Dès le début de la prospection, il apporte une garantie de conformité aux normes en vigueur du bien immobilier et sait en donner une estimation précise et adaptée. Sa maîtrise des nombreuses démarches incontournables du parcours de vente en fait un partenaire précieux. Ses conseils et son expertise lui permettent d’accompagner, de simplifier et sécuriser chaque étape, de l’annonce à la visite, du conseil à la négociation, de la constitution des dossiers à l’élaboration des documents juridiques.
